대출이란?

모기지론

모기지론이란 말에 대해 생소한 사람들이 많다. 모기지론(Mortgage Loan)의 사전적인 의미는 저당대출, 즉 담보대출을 의미함. 우리나라에서는 2004년 3월 주택금융공사에서 모기지론이란 상품을 만들면서 본격적으로 쓰이기 시작했으며, 주택을 담보로 주택저당 증권(MBS)이라는 것을 발행해 10년이상 장기자금을 대출해 주는 것을 지칭함. 하지만 시중 금융기관들도 자체적으로 만든 주택담보 대출상품에 모기지론이란 말을 쓰고 있으며, 일반적으로 10년 이상 장기주택담보대출상품에 대해 모기지론이라고 함.
어떤 상품이 더 좋은가라고 묻는 경우가 많은데, 딱 잘라서 어느 상품이 더 좋다라고 말할 수는 없다. 대출받는 사람의 현재 경제상황과 미래의 현금흐름(소득 등)에 따라 틀려지기 때문이다. 각 상품별 장·단점 비교시 중요하게 고려해야 할 사항은 크게 대출금리와 대출한도 부분임.

대출금리

주택금융공사모기지론은 고정금리, 홈드림모기지론은 연동금리형, 고정·연동금리 혼합형 중에 하나를 선택할 수 있다. 향후 시장금리 상승시에는 별도의 추가 원리금 부담이 없는 고정금리가 유리하고, 반면 금리가 떨어질 경우에는 연동금리형 대출상품이 더 유리해진다.

대출한도

주택금융공사모기지론은 대출자의 소득이나 부채에 따라 감정가의 70%까지 대출이 가능하고, 홈드림모기지론의 경우 최고 감정가의 60%까지 대출이 가능하다. (단, 투기지역 6억초과 아파트는 40%)

담보대출

대출을 받기 위해서 일정한 조건의 담보물을 제공하고 대출을 받는 것으로서 담보물로는 부동산 (아파트,주택, 건물, 토지, 임야 등), 보증보험증권 등이 있습니다. 대출가능금액은 담보물의 가치에 따라서 결정됩니다. 신용대출에 비하여 대출금리가 낮은 편임.

신용대출

담보, 보증인 없이 본인의 신용만으로 대출을 받는 것으로서, 금융기관은 신용대출 대상의 직업, 소득, 해당금융기관과의 거래실적, 인적사항, 재산상태 등을 개인신용도에 따라 종합적으로 분석한 후 대출여부와 대출한도를 결정합니다. 보통 대출금액은 200만원 ~ 3,000만원까지 신용도에 따라 대출한도가 결정됩니다. 부동산담보대출에 비하여 절차가 간편하지만 부동산담보대출에 비해 대출금리가 높은 편임

※ 변동금리 : 시중금리(91일물 CD금리, 3년만기 국고채 등)에 따라 금리가 변동되는 방식

한도 거래와 건 별 거래

한도거래

대출시에 일정한 대출한도를 정한 후, 그 한도의 범위내에서 언제든지 대출금을 인출할 수 있도록 하는 형태의 대출을 말합니다.
마이너스통장대출, 당좌대출이라고도 하며 수시로 돈이 필요한 자영업들에게 유리한 대출방식입니다.

건 별 거래

대출 약정과 동시에 대출금을 한꺼번에 지급하는 형태의 대출을 말합니다. 갑자기 목돈이 필요한 경우 쓰는 일반적인 대출방식 입니다.

대출금 상환방식

만기일시상환

대출 후 만기까지 이자만 지급하다가 대출만기일에 원금 전액과 마지막 달 이자를 상환하는 방법

원금균등분할상환

원금을 매월 균등하게 분할상환기간으로 나누어 상환하고 이자는 남은 잔액에 대하여서만 매월 지급 함.
매달 상환해야 하는 원금금액은 일정하나, 이자는 매달 줄어듬.

원리균등분할상환

대출원금과 총이자를 합하여 분할상환기간으로 나누어 매월 지급하는 방식. 매월 상환해야 하는 원금과 이자가 균일

일정기간 거치 후 상환

대출을 받은 후 일정한 기간(거처기간) 동안에는 이자만 지급 하다가 거치기간이 끝나면 원금을 분할 상환하는 방법

※ 대출이자 납입방식

• 선취 : 대출시 대출금에 대한 이자를 먼저 납입하는 방법, 기업 대출 시 이용됨.
• 후취 : 대출을 받고 대출금을 사용한 후 이자를 납입하는 방식으로 주로 1개월 단위로 이자를 납입하며 가계대출에서 많이 적용됨.

대출이자 소득공제 혜택

장기주택담보대출을 받는다고 해서 모두 소득공제를 받을 수 있는 것은 아님.
소득공제를 받기 위해서는 아래 조건을 충족해야 한다.

• 국민주택규모(85㎡이하)이고, 기준시가 3억이하인 1가구 1주택
• 15년 이상 장기대출
• 근로소득자
• 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 대출을 받아야 한다는 등 여러 조건을 충족해야 한다.
• 공제한도는 연간 이자납부액에 대해 최고 1,000만원까지 가능하다.
• 근로소득자라면 반드시 사전에 소득공제가 가능한지 여부를 체크하여 실질적인 금리인하 효과 혜택을 보도록 하자.

※ 공제대상 이자상환액 : 당해연도 지급한 장기주택저당차입금 이자상환액
※ 소득공제시 금리인하 효과(대출금 5천만)

소득 공제 시 금리인하 효과(대출금 5천만)

부동산 등기부등본

등기제도

등기제도는 부동산의 권리관계를 모든 사람에게 알려주기 위해 국가에서 등기부라고 하는 공적인 장부를 만들어 부동산의 권리관계를 기재하도록 하는 제도로서, 등기부등본은 부동산에 관한 일정 양식의 장부로 토지와 건물 2가지가 있는데 부동산 1개마다 등기부1개씩을 만들어 등기소에 보관하고 있음

표제부

표시번호란과 표시란으로 구성되어 있는데 표시번호란은 등기한 순서를, 표시란은 토지나 건물대지의 지번, 부동산상황, 변경내용이 기재되어 있음

• 토지 : 소재지, 지번, 지목, 면적
• 건물 : 소재지, 지번, 구조, 용도 표시

갑구

소유권이 언제 어떠한 이유로 누구에게 이전된 사항을 접수된 일자순으로 기재해 놓았으며, 또 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등 부동산 소유의 관한 변동사항에 관해서도 기재해 놓았음

을구

소유권 이외의 권리, 즉 저당권, 지상권등의 설정, 변경, 말소와 같은 물건의 제한에 관한 사항이 게재되어 있음

※ APT와 빌라의 등기부등본
APT나 빌라 같은 구분소유건물의 등기부는 일반 부동산과 달리 표제부에 건물과 토지가 함께 표시되는 것이 특징으로 좌측에는 건물부분이, 우측에는 토지에 대한 사항이 표시됨

대출을 받기 위한 기본조건

• 1만 20세 이상의 성인이어야 합니다. (미성년자의 경우는 보호자의 동의가 필요)
  단, 한화생명 신용대출의 경우 만26세 이상 60이하인 경우에만 대출 가능
• 2법원으로부터 금치산, 한정치산 및 파산의 선고를 받은 경우 대출을 받을 수 없음
• 3해외교포나 외국인의 경우는 대출에 제한이 있음
• 4신용상태에 따라 대출에 제한이 있음

※상기의 조건은 일반적인 조건으로서, 실제 대출을 받을 경우는 대출 상품에 따라 적용되는 기준을 충족하여야 대출이 가능함

대출금 중도상환

대출을 받은 후에 만기일 전에 대출금을 상환하는 것을 대출금 중도상환이라고 합니다. 이러한 대출금 중도상환의 경우에는 중도상환 수수료가 붙게 되는데, 당사의 경우 대출상품에 따라 중도상환수수료 부과기준에 일부 차이가 있음

주택금융공사모기지론

• 1년 이내 상환 시 상환원금의 2.0%
• 3년 이내 상환 시 상환원금의 1.5%
• 5년 이내 상환 시 상환원금의 1.0

홈드림모기지론, 하이드림모기지론

대출일로부터 3년이내 최초 한도설정금액 대비 대출잔액이 50%이하로 상환될 경우 50%이하 상환원금의 3.0%